Praxisfall1 Min. LesezeitAktualisiert: August 2026
Immobilie mit Nutzniessung verkaufen
Kurz erklärt
Eine Nutzniessung berechtigt nicht nur zum Wohnen, sondern auch zur Vermietung der Immobilie und zum Bezug der Erträge – ein umfassenderes Recht als das Wohnrecht. Sie bleibt nach einem Verkauf bestehen und senkt den erzielbaren Preis erheblich. Häufig entsteht sie bei vorweggenommener Erbfolge, wenn Eltern das Eigentum übertragen, sich die Nutzniessung aber vorbehalten.
Was eine Nutzniessung umfasst
Die Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB) gewährt der berechtigten Person den vollen Genuss einer Immobilie: selbst bewohnen oder vermieten und die Mieterträge behalten. Sie ist umfassender als ein Wohnrecht, das nur die Eigennutzung erlaubt.
Typischer Anwendungsfall: vorweggenommene Erbfolge
Häufig übertragen Eltern das Eigentum bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder, behalten sich aber die Nutzniessung vor. Sie bleiben so wirtschaftlich weiterhin Nutzniesser der Liegenschaft, obwohl die Kinder im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.
Die Nutzniessung bleibt beim Verkauf bestehen
Wird die belastete Liegenschaft verkauft, geht die Nutzniessung nicht automatisch unter – der neue Eigentümer muss sie respektieren, solange sie nicht gelöscht oder abgelöst wird.
Auswirkung auf Bewertung und Preis
Der kapitalisierte Wert der Nutzniessung – die erwarteten Mieterträge über die voraussichtliche Dauer – wird vom Verkehrswert abgezogen. Je jünger die nutzniessungsberechtigte Person, desto länger die erwartete Dauer und desto grösser der Abschlag.
Ablösung und passender Makler
Oft einigen sich die Beteiligten auf eine Ablösung der Nutzniessung gegen eine Einmalzahlung, bevor verkauft wird – das vereinfacht den Verkauf erheblich und erweitert den Käuferkreis. Ein erfahrener Makler unterstützt bei dieser Abwägung, der Maklervergleich hilft bei der Suche.
Häufige Fragen
Was darf eine nutzniessungsberechtigte Person?
Sie darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und die Mieterträge behalten – mehr als bei einem reinen Wohnrecht.
Bleibt die Nutzniessung nach einem Verkauf bestehen?
Ja, sie bindet auch den neuen Eigentümer, solange sie nicht gelöscht oder abgelöst wurde.
Wie beeinflusst die Nutzniessung den Preis?
Der kapitalisierte Wert der erwarteten Erträge wird vom Verkehrswert abgezogen – der Abschlag kann erheblich sein.
Lässt sich eine Nutzniessung vorzeitig ablösen?
Ja, häufig gegen eine vereinbarte Einmalzahlung – das vereinfacht einen anschliessenden Verkauf.