Praxisfall1 Min. LesezeitAktualisiert: August 2026
Immobilie verschenken
Kurz erklärt
Wer eine Immobilie verschenkt, überträgt das Eigentum ohne oder gegen ein reduziertes Entgelt – notariell beurkundet wie ein Kauf. Direkte Nachkommen sind in den meisten Kantonen von der Schenkungssteuer befreit, bei anderen Beschenkten fällt sie oft an. Wichtig: Eine Schenkung an ein Kind kann spätere Erben ausgleichungspflichtig machen und den Pflichtteil anderer Erben verletzen.
Schenkung statt Verkauf
Bei einer Schenkung überträgt die schenkende Person das Eigentum an einer Immobilie unentgeltlich. Wie beim Kauf ist eine notarielle Beurkundung und der Eintrag im Grundbuch zwingend – ein formloses Versprechen genügt nicht.
Gemischte Schenkung
Häufig wird die Immobilie nicht vollständig verschenkt, sondern zu einem Preis unter dem Verkehrswert übertragen. Man spricht dann von einer gemischten Schenkung: Der entgeltliche Teil wird wie ein Kauf behandelt, die Differenz zum Marktwert gilt als Schenkung.
Schenkungssteuer je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad
Die Schenkungssteuer ist kantonal geregelt. Direkte Nachkommen und Ehepartner sind in den meisten Kantonen ganz oder weitgehend befreit, während entferntere Verwandte oder aussenstehende Personen teils erhebliche Sätze bezahlen. Die genauen Sätze und Freibeträge unterscheiden sich stark von Kanton zu Kanton.
Ausgleichung und Pflichtteil unter Erben
Eine Schenkung an ein Kind kann später bei der Erbteilung ausgleichungspflichtig sein (Art. 626 ZGB) – andere Kinder können verlangen, dass der Wert der Schenkung angerechnet wird. Verletzt eine Schenkung den Pflichtteil anderer Erben, kann sie zudem mit einer Herabsetzungsklage angefochten werden.
Was sich in der Praxis bewährt
Eine unabhängige Bewertung vor der Schenkung schafft Klarheit über den tatsächlichen Wert und beugt späterem Streit unter Erben vor. Häufig wird die Schenkung mit einem Nutzniessungsvorbehalt zugunsten der schenkenden Person kombiniert – so bleibt das Wohnrecht oder der Ertrag bei ihr.
Häufige Fragen
Muss eine Immobilienschenkung notariell beurkundet werden?
Ja, wie beim Verkauf ist die notarielle Beurkundung und der Grundbucheintrag zwingend, sonst kommt die Schenkung rechtlich nicht zustande.
Fällt bei einer Schenkung an die eigenen Kinder Steuer an?
In den meisten Kantonen sind direkte Nachkommen von der Schenkungssteuer befreit – die genauen Regeln sind aber kantonal unterschiedlich.
Was ist eine gemischte Schenkung?
Die Übertragung zu einem Preis unter dem Verkehrswert – der entgeltliche Teil gilt als Kauf, die Differenz als Schenkung.
Können andere Erben eine Schenkung anfechten?
Ja, wenn die Schenkung den Pflichtteil anderer Erben verletzt, kann sie mit einer Herabsetzungsklage angefochten werden.