Ertragswert
Kurz erklärt
Der Ertragswert bewertet eine Immobilie nach den Erträgen, die sie erwirtschaftet. Die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen werden kapitalisiert – also mit einem Zinssatz in einen Wert umgerechnet. Für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser ist der Ertragswert die massgebliche Methode.
Das Prinzip Ertragswert
Beim Ertragswert steht der finanzielle Nutzen im Vordergrund: Wie viel Ertrag wirft die Immobilie nachhaltig ab? Dieser Ertrag wird kapitalisiert.
Je höher die nachhaltigen Einnahmen und je tiefer der Kapitalisierungssatz, desto höher der Wert.
Für welche Objekte er zählt
Der Ertragswert ist massgeblich für vermietete Objekte und Renditeliegenschaften wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.
Was den Ertragswert beeinflusst
Neben der Miethöhe wirken Leerstandsrisiko, Unterhaltskosten und der Zustand auf den nachhaltigen Ertrag – und damit auf den Wert.
Ertragswert und andere Methoden
Bei selbstgenutzten Wohnobjekten ist die hedonische Methode üblicher. Für Renditeobjekte kombiniert man Ertragswert und Vergleichswert.
Häufige Fragen
Für welche Immobilien gilt der Ertragswert?
Vor allem für vermietete Rendite- und Gewerbeobjekte wie Mehrfamilienhäuser.
Was ist der Kapitalisierungssatz?
Der Zinssatz, mit dem die Erträge in einen Wert umgerechnet werden. Er spiegelt Risiko und Marktumfeld.
Zählt bei Renditeobjekten nur der Ertrag?
Er ist zentral, wird aber durch Zustand, Lage und Vergleichswerte ergänzt.
Steigt der Ertragswert bei höheren Mieten?
Ja, sofern die Mieten nachhaltig erzielbar sind. Kurzfristige Übermieten werden bei einer seriösen Bewertung nicht voll angerechnet.