Was bedeutet Ertragswert?
Kurz erklärt
Der Ertragswert bewertet eine Liegenschaft anhand der künftig erzielbaren Mieterträge und ist die zentrale Methode für Renditeobjekte. Banken und Investoren nutzen den Ertragswert vor allem bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeliegenschaften, weil dort der Ertrag - nicht die Eigennutzung - im Vordergrund steht.
Definition
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus den nachhaltig erzielbaren Netto-Mieterträgen abgeleitet, kapitalisiert mit einem marktüblichen Zinssatz. Je höher die Mieteinnahmen und je tiefer der Kapitalisierungssatz, desto höher der errechnete Ertragswert.
Einordnung
Banken und Investoren nutzen den Ertragswert vor allem bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeliegenschaften, weil dort der Ertrag - nicht die Eigennutzung - im Vordergrund steht.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus mit 120'000 CHF Netto-Mietertrag pro Jahr und einem Kapitalisierungssatz von 3.5% ergibt einen rechnerischen Ertragswert von rund 3.43 Mio. CHF.
Gut zu wissen
Der Kapitalisierungssatz reagiert empfindlich auf Zinsänderungen: Steigt er nur um einen halben Prozentpunkt, kann der errechnete Ertragswert spürbar sinken. Investoren sollten deshalb mit mehreren Zinsszenarien rechnen statt nur mit einem einzigen Wert.
Worauf Sie achten sollten
- Kapitalisierungssatz mit aktuellem Zinsumfeld und Lagequalität vergleichen.
- Netto-, nicht Brutto-Mieterträge als Berechnungsgrundlage verwenden.
- Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten den Ertragswert priorisieren.
Häufige Fragen
Für welche Objekte ist der Ertragswert relevant?
Vor allem für Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Liegenschaften und Gewerbeimmobilien, die primär Mietertrag generieren.
Was ist der Kapitalisierungssatz?
Der Zinssatz, mit dem die künftigen Erträge auf den heutigen Wert umgerechnet werden - er hängt von Lage, Zustand und Risiko der Liegenschaft ab.