Haus mit laufender Hypothek verkaufen

Kann ich mein Haus mit laufender Hypothek verkaufen?

Ja. Eine noch nicht abbezahlte Hypothek steht einem Verkauf nicht im Weg und ist bei Schweizer Verkäufen der Normalfall – die wenigsten Liegenschaften sind beim Verkauf bereits vollständig amortisiert.

Entscheidend ist nicht, ob eine Hypothek besteht, sondern wie sie beim Verkauf abgewickelt wird: durch Ablösung aus dem Erlös oder – seltener – durch Übernahme seitens der Käuferschaft. Dasselbe gilt für eine Eigentumswohnung.

Ablösung oder Übernahme durch die Käuferschaft?

In den meisten Fällen wird die bestehende Hypothek beim Verkauf vollständig abgelöst. Alternativ kann eine Käuferschaft die Hypothek unter Umständen übernehmen, wenn Bank und Konditionen passen.

Eine Übernahme ist eher die Ausnahme, da die Bank die Bonität der neuen Eigentümerschaft neu prüfen muss und bestehende Konditionen oft nicht automatisch übertragbar sind.

So läuft die Ablösung beim Notariatstermin ab

Beim Beurkundungstermin fliesst der Kaufpreis in aller Regel über ein Notariats- oder Treuhandkonto: Zuerst wird die verbleibende Hypothekarschuld direkt an die Bank überwiesen, erst danach erhält die verkaufende Person den restlichen Erlös.

Die finanzierende Bank muss deshalb frühzeitig über den geplanten Verkauf informiert werden, damit sie den genauen Ablösebetrag und die Kontoverbindung für den Notartermin bereitstellt.

Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt

Bei einer laufenden Festhypothek verlangt die Bank für die Auflösung vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit meist eine Entschädigung für den entgangenen Zins – die Höhe hängt von Restlaufzeit, Restschuld und der Differenz zum aktuellen Marktzins ab.

Bei einer variablen Hypothek oder kurz vor Ablauf der Laufzeit fällt diese Entschädigung meist deutlich geringer aus oder entfällt ganz.

Vorfälligkeitsentschädigung frühzeitig einholen

Fordern Sie die konkrete Berechnung frühzeitig bei Ihrer Bank an – sie ist eine wichtige Grundlage, um den tatsächlich verbleibenden Nettoerlös realistisch einzuschätzen, bevor Sie einen Verkaufspreis festlegen.

Restschuld übersteigt den Verkaufspreis

Reicht der Verkaufserlös nicht aus, um die Hypothek vollständig abzulösen, muss die Differenz aus eigenen Mitteln beglichen werden – klären Sie diese Situation frühzeitig mit der Bank, statt sie erst beim Notartermin zu entdecken.

Grundpfand, zweite Hypothek und Amortisation

Die Hypothek ist grundpfandrechtlich auf der Liegenschaft gesichert. Beim Verkauf wird das Grundpfand gelöscht oder auf ein neues Objekt übertragen, sofern Sie eine Ersatzliegenschaft erwerben.

Prüfen Sie zudem, ob amortisierte Beträge oder eine zweite Hypothek bestehen – beides beeinflusst, wie viel vom Verkaufspreis nach Rückzahlung der Restschuld übrig bleibt.

Der passende nächste Schritt

Der Nettoerlös-Rechner zieht Restschuld und eine geschätzte Vorfälligkeitsentschädigung vom Verkaufspreis ab und zeigt so, was tatsächlich übrig bleibt. Der Vorfälligkeitsrechner liefert dazu eine erste Grössenordnung der Entschädigung.