Immobilie im Miteigentum verkaufen
Kurz erklärt
Ihren eigenen Miteigentumsanteil dürfen Sie grundsätzlich allein verkaufen – dafür brauchen Sie keine Zustimmung der übrigen Eigentümer. Für den Verkauf der gesamten Immobilie müssen dagegen alle zustimmen. In der Praxis findet ein einzelner Anteil kaum Käufer, weshalb der gemeinsame Verkauf des ganzen Objekts fast immer den deutlich besseren Preis erzielt.
Kann ich meinen Anteil allein verkaufen?
Ja. Wer eine Immobilie im Miteigentum hält – etwa je zur Hälfte ein Haus oder eine Eigentumswohnung –, kann über den eigenen Anteil grundsätzlich frei verfügen und ihn ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer verkaufen.
Anders liegt der Fall beim Gesamthandeigentum, etwa in einer Erbengemeinschaft: Dort besteht kein frei verfügbarer Einzelanteil, Verfügungen brauchen die Zustimmung aller.
Zu beachten ist zudem ein allfälliges gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer – es verhindert den Verkauf nicht, gibt ihnen aber das Recht, in den Vertrag einzutreten.
Zwei Eigentümer – einer will verkaufen, einer nicht
Diese Situation ist der häufigste Streitfall im Miteigentum. Solange keine Einigung besteht, kann die verkaufswillige Person den Gesamtverkauf nicht erzwingen – und die andere Seite kann die Situation nicht dauerhaft blockieren.
Der übliche erste Weg ist die einvernehmliche Lösung: Eine Partei übernimmt den Anteil der anderen zum Verkehrswert. Voraussetzung ist, dass sie die Finanzierung allein tragen kann – das prüft die Bank neu.
Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsklage: Das Gericht hebt das Miteigentum auf, in der Regel durch Verkauf der Liegenschaft und Aufteilung des Erlöses. Dieser Weg kostet Zeit und Geld und führt selten zum besten Preis – eine neutrale Bewertung als gemeinsame Grundlage ist fast immer die günstigere Alternative.
Zustimmung aller Miteigentümer für den Gesamtverkauf
Für den Verkauf der gesamten Liegenschaft braucht es die Zustimmung aller Miteigentümer – eine einzelne Person kann den Gesamtverkauf weder allein durchsetzen noch dauerhaft blockieren, ohne dass dies rechtliche Folgen hat.
Einzelanteil separat verkaufen ist selten attraktiv
Ein einzelner Miteigentumsanteil lässt sich zwar rechtlich separat verkaufen, findet praktisch aber kaum Käufer, da damit keine Alleinverfügungsgewalt über das Objekt verbunden ist. Entsprechend hoch fallen die Preisabschläge aus.
Bei einem Mehrfamilienhaus gilt dasselbe: Käuferinnen und Käufer von Renditeobjekten wollen in aller Regel allein über Vermietung, Unterhalt und spätere Verkäufe entscheiden.