Makler2 Min. LesezeitAktualisiert: Oktober 2026
Maklervertrag mit dem Immobilienmakler: Worauf Sie achten sollten
Kurz erklärt
Ein Maklervertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Makler: die Auftragsart, die Höhe und Fälligkeit der Provision, die Laufzeit sowie Kündigungsmöglichkeiten. Vor der Unterschrift sollten Sie prüfen, welche Leistungen enthalten sind, wann die Provision anfällt und ob die Bindung zeitlich begrenzt ist.
Worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten
Vier Punkte entscheiden darüber, ob ein Maklervertrag fair ist: die Höhe der Provision, der Zeitpunkt ihrer Fälligkeit, die Laufzeit und die Kündigungsregelung. Alle vier sollten schriftlich und eindeutig festgehalten sein.
Prüfen Sie zusätzlich, ob Auslagen für Inserate, Fotos oder Home Staging in der Provision enthalten sind oder separat verrechnet werden, und ob sich der Vertrag stillschweigend verlängert, wenn Sie nicht rechtzeitig kündigen.
Muss ein Maklervertrag schriftlich sein?
Für den Maklervertrag als solchen schreibt das Schweizer Obligationenrecht keine bestimmte Form vor – auch eine mündliche Abmachung kann einen Vertrag begründen. Genau das ist der Grund, weshalb eine schriftliche Fassung im eigenen Interesse liegt.
Ohne schriftliche Grundlage lässt sich im Streitfall kaum belegen, welche Provision und welche Leistungen vereinbart waren. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf mündliche Zusagen, sondern lassen Sie Abweichungen schriftlich bestätigen.
Was der Maklervertrag regelt
Der Vertrag hält fest, welche Leistungen der Makler erbringt, wie hoch die Provision ist und wann sie fällig wird. Üblich ist, dass die Provision erst bei erfolgreichem Verkauf entsteht.
Ebenso werden Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten festgehalten.
Auftragsarten im Überblick
Beim Alleinauftrag wird der Verkauf einem einzigen Makler übertragen, beim Allgemeinauftrag dürfen mehrere Makler parallel tätig sein. Beide Varianten haben unterschiedliche Vor- und Nachteile.
Vor der Unterschrift prüfen
Achten Sie auf die enthaltenen Leistungen, den Zeitpunkt der Provisionsfälligkeit, die Vertragsdauer und die Kündigungsfristen. Unklare Formulierungen sollten Sie vor der Unterschrift klären.
Diese Punkte gehören geklärt
Neben Provision und Laufzeit lohnt ein genauer Blick auf einige Details: Ab wann gilt eine Vermittlung als erfolgreich, sodass die Provision entsteht? Sind Auslagen für Inserate oder Fotos zusätzlich zu zahlen oder im Honorar enthalten?
Klären Sie ausserdem, ob Sie während des Mandats selbst einen Käufer beibringen dürfen und was dann gilt. Auch die Frage, wie lange nach Vertragsende ein Provisionsanspruch für bereits vermittelte Interessenten fortbesteht, sollte eindeutig geregelt sein.
Je klarer diese Punkte im Vertrag stehen, desto weniger Raum bleibt später für Missverständnisse.
Provisionsanspruch nach Vertragsende und Aufwandsentschädigung
Zwei Regelungen werden regelmässig übersehen. Die erste betrifft die Zeit nach Vertragsende: Manche Verträge sehen vor, dass die Provision auch dann geschuldet ist, wenn der Verkauf später mit einem Interessenten zustande kommt, den der Makler während der Laufzeit nachweislich vermittelt hat. Ob und wie lange eine solche Nachwirkung gilt, muss ausdrücklich im Vertrag stehen.
Die zweite betrifft die Aufwandsentschädigung: Kommt kein Verkauf zustande, ist grundsätzlich auch keine Erfolgsprovision geschuldet. Ein Vertrag kann jedoch eine separate Entschädigung für tatsächlich erbrachte Aufwände vorsehen – etwa Fotografie, Exposé oder Inserate. Lassen Sie sich vorab schriftlich zeigen, welche Positionen das umfasst und wie hoch sie maximal ausfallen können.
Wenn beide Punkte im Vertrag klar geregelt sind, wissen Sie vor der Unterschrift, welche Kosten im ungünstigsten Fall auf Sie zukommen.
Häufige Fragen
Wann wird die Maklerprovision fällig?
In der Regel erst bei erfolgreichem Verkauf, also wenn der Kaufvertrag zustande kommt. Die genaue Regelung steht im Maklervertrag.
Wie lange läuft ein Maklervertrag?
Die Laufzeit ist Verhandlungssache und im Vertrag geregelt. Eine zeitliche Begrenzung mit klaren Kündigungsfristen ist für Eigentümer vorteilhaft.
Ist ein mündlicher Maklervertrag gültig?
Das Obligationenrecht schreibt für den Maklervertrag keine bestimmte Form vor. Im Streitfall lässt sich mündlich Vereinbartes aber kaum belegen – eine schriftliche Fassung ist deshalb dringend zu empfehlen.
Muss ich zahlen, wenn die Immobilie nicht verkauft wird?
Eine Erfolgsprovision entsteht grundsätzlich nur bei erfolgreichem Verkauf. Eine separat vereinbarte Aufwandsentschädigung kann davon unabhängig geschuldet sein – prüfen Sie diesen Punkt vor der Unterschrift.
