Was bedeutet Cashflow (Immobilie)?
Kurz erklärt
Der Cashflow einer Immobilie ist der tatsächlich verbleibende Geldbetrag nach Abzug aller Kosten und Finanzierungszinsen von den Mieteinnahmen. Gerade bei fremdfinanzierten Renditeliegenschaften ist der Cashflow oft entscheidender als die reine Rendite, weil er zeigt, ob monatlich Geld übrig bleibt oder zugeschossen werden muss.
Definition
Anders als die Rendite bezieht der Cashflow auch die Fremdfinanzierung mit ein: Zins- und Amortisationszahlungen werden von den Netto-Mieterträgen abgezogen. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Liegenschaft sich laufend selbst trägt und zusätzlich Geld abwirft.
Einordnung
Gerade bei fremdfinanzierten Renditeliegenschaften ist der Cashflow oft entscheidender als die reine Rendite, weil er zeigt, ob monatlich Geld übrig bleibt oder zugeschossen werden muss.
Beispiel aus der Praxis
Nach Abzug von Hypothekarzins, Amortisation und Unterhalt bleiben von 36'000 CHF Mietertrag noch 6'000 CHF jährlicher positiver Cashflow.
Gut zu wissen
Ein anfänglich negativer Cashflow kann bei tiefer Anfangsamortisation und steigenden Mieten über die Jahre positiv werden - die Betrachtung sollte deshalb nicht nur das erste, sondern mehrere Jahre umfassen.
Worauf Sie achten sollten
- Zins- und Amortisationszahlungen stets in die Rechnung einbeziehen.
- Finanziellen Puffer für unerwarteten Unterhalt einplanen.
- Negativen Cashflow nicht ignorieren, sondern Finanzierungsstruktur überprüfen.
Häufige Fragen
Was unterscheidet Cashflow von Nettorendite?
Der Cashflow berücksichtigt zusätzlich die Finanzierungskosten (Zins und Amortisation), die Nettorendite nicht.
Ist ein negativer Cashflow immer ein Warnsignal?
Nicht zwingend, kann aber bei stark fremdfinanzierten Objekten auf ein zu hohes Risiko hindeuten.