Immobilienmarkt Uri

Besonderheiten des Immobilienmarkts

Uri ist geografisch und wirtschaftlich vom Gotthard geprägt: Als Kanton, durch den die wichtigste Nord-Süd-Achse der Schweiz verläuft (Autobahn A2, Gotthard-Basistunnel, historischer Passweg), ist Uri seit Jahrhunderten Transitland – mit allen Vor- und Nachteilen, die das für den lokalen Immobilienmarkt mit sich bringt: gute Erreichbarkeit einerseits, Lärm- und Transitbelastung im Talboden andererseits.

Der mit Abstand prägendste Faktor ist aber Andermatt: Nachdem sich das Militär und mehrere Bundesbetriebe aus der Region zurückgezogen hatten, musste sich das Bergdorf wirtschaftlich neu erfinden. Der ägyptische Investor Samih Sawiris baute daraufhin mit über 1,5 Milliarden Franken Investitionsvolumen ein Ferienresort mit rund 650 hochwertigen Wohnungen und mehreren Fünf-Sterne-Hotels auf – mit Sonderstatus: Andermatt ist bis 2040 vom Bundesrat von der Lex Koller befreit, wodurch ausländische Käufer aus den USA, Grossbritannien, Deutschland und Asien Immobilien im Resort ohne die sonst üblichen Beschränkungen erwerben können.

Zwei Märkte unter einem Kantonsdach

Andermatt im Urserntal ist dadurch zu einem international ausstrahlenden Ferienimmobilienmarkt geworden, mit Quadratmeterpreisen von rund 22'050 Franken (2024) – gegenüber rund 8'130 Franken noch 2014. Damit gilt Andermatt als teuerster alpiner Immobilienmarkt der Schweiz.

Der restliche Kanton Uri – das Reusstal mit Altdorf, Schattdorf und Erstfeld sowie das Schächental – funktioniert dagegen wie ein klassischer Erstwohnsitz-Markt für Familien und Berufstätige, ohne vergleichbare internationale Nachfrage oder Sonderregelungen. Wer diese beiden Märkte gleichsetzt, unterschätzt die Unterschiede massiv.

Wer in Uri kauft – und wo

In Andermatt kaufen primär vermögende internationale Käufer Ferien- und Investitionsobjekte, oft im Rahmen des Resort-Konzepts von Andermatt Swiss Alps. Im Reusstal und Talboden dominieren dagegen einheimische Familien und Pendler, die von der guten Anbindung über die Gotthard-Achse profitieren, ohne die Preisdynamik Andermatts.

Chancen und Risiken für Eigentümer

Chance: Andermatt profitiert von einer einzigartigen regulatorischen Sonderstellung und internationaler Markenbildung, die die Preise strukturell stützt. Risiko: Diese Dynamik ist eng an ein einzelnes Resort-Projekt gebunden und lässt sich nicht auf den Rest des Kantons übertragen – wer ausserhalb Andermatts verkauft, muss sich an einem völlig anderen, bodenständigeren Markt orientieren.